מי משלם מס שבח – הקונה או המוכר?
שוק הנדל"ן בישראל ידוע כמורכב ועשיר בפרטים, ולא אחת אנו מוצאים את עצמנו מתעניינים בשאלות כספיות שקשורות לעסקאות נדל"ן. אחת השאלות שמטרידות את הקונים והמוכרים היא: מי משלם את מס השבח? האם זה המוכר או הקונה? בואו נפרט את הנושא המעניין הזה.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון, כלומר על השבח שנעשה לנכס נדל"ני. כאשר אדם מוכר נכס, הוא נדרש לשלם מס על הרווחים שהשיג ממכירת הנכס. החישוב מבוסס על ההבדל בין המחיר שבו רכש את הנכס למחיר שבו הוא מוכר אותו.
כיצד מחושב מס השבח?
החישוב של מס השבח הוא תהליך מורכב, אך ניתן להסביר אותו בקווים כללים:
- נרכש במחיר X.
- נמכר במחיר Y.
- הרווח (שבח) הוא Y – X.
- יש לדווח על כלל ההוצאות שקשורות לשיפוצים, פרסום וכו' שהשפיעו על עלות הנכס.
שיעור המס על השבח משתנה בהתאם לקטגוריות מסוימות, שימושים שונים של הנכס, וזמן ההחזקה שלו.
ומי משלם את המס בפועל?
שאלה זו היא קריטית ואולי אחת השאלות הכי חשובות בעסקת נדל"ן. התשובה היא: המוכר הוא זה שמשלם את המס, אך יש מצבים שבהם ההשלכות הכספיות מסתכמות גם על הקונה.
מדוע המוכר משלם?
מתוקף החוק, כאשר אדם מוכר נכס, הוא נחשב "מוכר" ומחויב לשלם את המס על השבח הרווחי ממכירה זו. זהו עקרון בסיסי שנקבע בכללי המיסוי בישראל.
מה קורה כשיש פריסת תשלום?
במקרים רבים, המוכר עשוי להתנהל בתכנוני מס ולהתאים את ההוצאות שלו בצורה כזו שיסייעו לו להפחית את חבות המס. גם כאן יש לקחת בחשבון את הקונה, המכיל סיכון מסוים, שכן אם המוכר לא ישלם את המס, ייתכן שהקונה ייתקל בבעיות בעתיד.
האם הקונה יכול להיות חשוף לבעיות מס?
התשובה היא, במקרים מסוימים, כן. אם המוכר לא היה בשלים לתכנן את המסים וכתוצאה מכך עוקף את חובותיו למס, הקונה יכול למצוא את עצמו לנקוט בהליכים משפטיים. לכן, מאוד חשוב לבצע בדיקות נכונות לפני רכישת נכס.
כיצד בודקים את המצב המסי של המוכר?
- בדיקת אישורי מס ממס הכנסה.
- מעקב אחרי רישומי המוכר על הנכס.
- וקשיים משפטיים המודווחים על הנכס.
האם ישנה אפשרות לאפשר הסכם בין הצדדים?
בהחלט, בחלק מהמקרים, יכולים המוכר והקונה להגיע להסכם שבו קובע המוכר כי הוא יספק מסוימת מגובה מס השבח, ולעיתים אף להסכים לשפות אחד את השני במקרה של בעיות מס בעתיד.
איך זה מתבצע?
- הסכם כתוב שבו מוצגות התחייבויות המוכר.
- תיעוד שניתן על ידי רואה חשבון עצמאי שיבחן את המצב.
מהן התוצאות של אי תשלום מס השבח?
אי תשלום מס השבח יכול להביא לתוצאות קשות עבור המוכר, כמו קנסות כספיים כבדים, אך גם הקונה עלול להיתקל בבעיות שמקורן בפשיטת רגל של המוכר או מחלוקות ישראליות מכוח החוק.
כיצד להימנע מסיכונים?
- לבצע בדיקות מס מלאות על המוכר.
- למלא את כל ההסכמות בנוגע למס בהסכם רכישה.
סיכום
מס השבח הוא נושא מורכב ומרכזי במכירת נכסים. כדי להימנע מהסיכונים שבהם ההחלטות פיננסיות מוטלות על כל אחד מהצדדים, חשוב להבין מי נושא באחריות הכספית. המוכר הוא זה שמתקבל על האחריות לשלם את המס, אך קונה חכם מבצע את הבדיקות הנדרשות ומוודא את המצב של המוכר.
בסופו של דבר, הניתוח והמעקב המתאים יכולים למנוע קשיים בעסקות נדל"ן ולהבטיח שהכל יתנהל בצורה חלקה וללא בעיות מיותרות.
